Да. Чуждестранни лица от всяка държава могат да закупят имот в България. Гражданите на ЕС имат същите права като българските граждани — могат да купуват всички видове имоти, включително земя. Физическите лица извън ЕС могат свободно да закупуват апартаменти и търговски сгради. Единственото ограничение за физически лица извън ЕС е директното закупуване на земя — за което се изисква българска компания като купуващ субект. България за бизнес ДПК може да съдейства както с учредяването на компанията, така и с придобиването на имота.
Недвижими имоти в България
Купуване, наемане или инвестиране в български имоти — жилищни, търговски и хотелски имоти за чуждестранни купувачи
Най-ниски цени на имоти в ЕС
Права на собственост в ЕС
Черно море и планини
Пълна правна подкрепа
БЪЛГАРСКИЯТ ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ — НАКРАТКО
€800 Средна цена на кв.м — апартаменти в София
€400 Средна цена на кв.м — крайбрежие/планина
3% Годишен данък върху имотите — нисък по стандартите на ЕС
10% Плосък данък върху доходите от наем
Недвижими имоти в България — възможност за чуждестранни купувачи
България предлага един от най-достъпните и изгодни пазари на недвижими имоти в Европейския съюз. Цените на квадратен метър в София, крайбрежните курорти, ски дестинациите и селските райони са част от съпоставимите пазари на ЕС — но България е пълноправна държава членка на ЕС, предлагаща правна сигурност, права на собственост и пазарна прозрачност, произтичащи от членството в ЕС. Достъпът до Шенген от 2024 г. допълнително засилва привлекателността на България като имотна дестинация.
Чуждестранни лица — независимо дали физически лица или компании, от ЕС или извън ЕС — могат да купуват и притежават имоти в България. Правната рамка е добре установена, процесът на покупка е прозрачен и базиран на нотариус, а данъчната тежест върху собствеността на имот е сред най-ниските в ЕС. България за бизнес ДПК предоставя пълна правна подкрепа за всички видове имотни сделки — от първоначалната надлежна проверка до нотариалното приключване, регистрацията и текущото данъчно съответствие.
НАШИЯТ ПОДХОД КЪМ НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ: България за бизнес ДПК не е агенция за недвижими имоти — ние сме правният и консултантски партньор, който гарантира, че покупката на вашия български имот е сигурна, правилно документирана и напълно съответстваща. Работим с доверени местни агенти и предприемачи във всички основни пазари. Нашите адвокати извършват надлежната проверка, управляват нотариалния процес и обработват всички формалности след приключването. Получавате независима правна защита от страна на купувача през цялата сделка.
Категории имоти — какво обхващаме
България за бизнес ДПК подпомага чуждестранни купувачи и инвеститори в целия спектър от български имоти — от жилищни до търговски, от наем до придобиване и от отделни апартаменти до хотелски бизнеси.
Самостоятелни и полусамостоятелни къщи в цяла България — селски къщи от €10 000, крайградски домове, луксозни вили на крайбрежието и в планински курорти. Идеални за постоянно преместване, ваканционни домове и инвестиция за наем.
От студио апартаменти в крайбрежни курорти до апартаменти в центъра на София и Пловдив. Най-достъпната входна точка за чуждестранни купувачи — без ограничения върху земята, широк избор и силно търсене за наем.
Търговски офисни площи в бизнес районите на София, Пловдив, Варна и Бургас. От малки сервизни офиси до големи площи от клас А. Идеални за компании, учредяващи българска оперативна база.
Земеделска, регулирана и строителна земя в цяла България. Чужденците трябва да използват българска компания за закупуване на земя. Значителни възможности в развиващи се курортни зони, земеделски зони и периферни градски локации.
Бутикови хотели, курортни хотели, спа обекти и къщи за гости в ключовите туристически дестинации на България — черноморското крайбрежие, планински ски курорти и културни градове. Пълна подкрепа при придобиване и лицензиране.
Придобивания на ресторантски, кафе и хранителни бизнеси — включително помещения, оборудване и оперативни лицензи. Хотелиерският сектор на България предлага силни възможности в туристически зони и градски хранителни пазари.
Защо да купувате имот в България?
Шест убедителни причини, поради които България привлича нарастващ брой международни купувачи и инвеститори в имоти.
Най-ниски цени на имоти в ЕС
България последователно се класира като един от най-достъпните пазари на имоти в Европейския съюз. Средните цени на квадратен метър в София, черноморското крайбрежие и ски курортите са част от съпоставимите дестинации в ЕС — докато предлагат правна защита и качество на живот по стандартите на ЕС.
Пълни права на собственост в ЕС
Като държава членка на ЕС, България предлага на чуждестранни лица от всяка държава право да притежават имот. Гражданите и компаниите на ЕС се радват на същите права на собственост като българските граждани. Лицата извън ЕС могат свободно да закупуват апартаменти и търговски имоти — собствеността върху земя от физически лица извън ЕС изисква българска компания.
Силна доходност от наем
Туристически насочените крайбрежни и планински пазари на България, съчетани с нарастващото градско търсене в София и Пловдив, генерират конкурентна брутна доходност от наем — обикновено 5–8% в курортните зони и 4–6% в градските центрове. Краткосрочните ваканционни наеми често дават значително по-висока доходност.
Прост и прозрачен процес на покупка
Имотните сделки в България се извършват пред нотариус и се регистрират в Агенцията по вписванията. Процесът е добре установен, правно прозрачен и обикновено се завършва в рамките на 30–60 дни от договарянето на условията. България за бизнес ДПК управлява целия правен процес от името на чуждестранните купувачи.
Ниски данъци и текущи разходи за имоти
Годишният данък върху имотите в България е сред най-ниските в ЕС — обикновено 0,1–0,45% от данъчната оценка на имота. Разходите за поддръжка, комуналните разходи и таксите за професионално управление са значително по-ниски от западноевропейските.
Достъп до Шенген в ЕС и начин на живот
България се присъедини към Шенгенското пространство през 2024 г., засилвайки свободата на движение за собствениците на имоти и техните гости. Черноморското крайбрежие, Родопите, Пирин и София предлагат изключителна стойност за начин на живот — от плажни курорти до ски шалета — на цени, несравними с други места в ЕС.
Ключови региони и пазари на имоти
Пазарът на имоти в България е разнообразен — от столицата София и нейните бизнес райони, до курортните развития на черноморското крайбрежие, планинските ски шалета на Банско и селските села във вътрешността. Всеки пазар има свои собствени динамики, цени и инвестиционни характеристики.
| Регион | Обзор на пазара и най-добрите видове имоти | Най-подходящо за |
|---|---|---|
| София | Столица и икономически център. Най-силно търсене за търговски имоти и градско жилищно строителство. Дом на големи международни компании, дипломатически мисии и нарастваща общност на чужденци. Пазар през цялата година със стабилна поскъпваща стойност. | Офиси, градски апартаменти, бизнес имоти |
| Черноморско крайбрежие | Основната туристическа зона на България. Силното сезонно търсене движи пазарите на ваканционни апартаменти и вили. Международно признати курортни дестинации — Златни пясъци, Слънчев бряг, Албена. | Ваканционни апартаменти, вили под наем, хотели, ресторантски инвестиции |
| Пловдив | Втория град на България и Европейска столица на културата 2019 г. Нарастващ пазар на търговски имоти, оживен Стар град и разширяваща се бизнес общност. Все по-популярен сред дигиталните номади и международните инвеститори. | Апартаменти, офиси, търговски помещения, краткосрочен наем |
| Планински курорти | Пазарът на ски курорти на България — Банско е международно най-известният, с гондолна лифтова система и активност през цялата година. Силно търсене през зимния сезон, нарастващо през летния. | Ски апартаменти, шалета, бутикови хотели, краткосрочен ваканционен наем |
| Варна и северното крайбрежие | Третия град на България и голямо пристанище. Силен целогодишен търговски и жилищен пазар. Популярна сред международни бизнеси заради статута си на логистичен хъб на Черно море. | Търговски имоти, апартаменти, индустриални/логистични обекти |
| Селска България и земеделски зони | Селски къщи от само €5 000–15 000 в селски райони. Земеделска земя и парцели за развитие на цени далеч под средните за ЕС. Все по-популярни сред купувачи, търсещи начин на живот, дистанционни работници и земеделски инвеститори. | Селски къщи, придобиване на земя, развитие на еко-туризъм |
Правила за чуждестранна собственост — кой може да купи какво
Правилата за собственост върху имоти за чужденци в България са ясни за повечето видове имоти. Ключовото ограничение се отнася до закупуването на земя от физически лица извън ЕС — което изисква българска компания като купуващ субект. Таблицата по-долу обобщава правилата за всички категории купувачи.
| Категория купувач | Права на собственост | Какво може да бъде закупено |
|---|---|---|
| Граждани на ЕС (физически лица) | Пълни права на собственост — същите като на българските граждани. Могат да закупуват апартаменти, къщи, търговски имоти и земя без ограничение. Не се изисква компания. | Апартаменти, къщи, търговски имоти, земя — без ограничения |
| Физически лица извън ЕС | Могат свободно да закупуват апартаменти и търговски сгради. Не могат директно да закупуват земя (земеделска, регулирана или горска) — трябва да използват българска компания като купуващ субект. | Апартаменти, търговски сгради — да. Земя — само чрез българска компания |
| Български компании (независимо от собствеността) | Пълни права на собственост, независимо от националността на съдружниците. Българско ООД или АД може да закупи всички видове имоти — включително земя — без ограничение. Това е стандартният път за инвеститори извън ЕС, придобиващи земя. | Всички видове имоти — без ограничения |
| Чуждестранни компании (регистрирани в ЕС) | Регистрираните в ЕС компании се радват на същите права като българските компании — могат да закупуват всички видове имоти, включително земя, при спазване на стандартните правни изисквания. | Всички видове имоти — без ограничения (компания от ЕС) |
| Чуждестранни компании (регистрирани извън ЕС) | Могат да закупуват апартаменти и търговски сгради. Закупуването на земя от компания извън ЕС изисква действие чрез българско дъщерно дружество. | Апартаменти, търговски сгради — да. Земя — чрез българско дъщерно дружество |
ЗАКУПУВАНЕ НА ЗЕМЯ ОТ КУПУВАЧИ ИЗВЪН ЕС: Ако сте лице извън ЕС и желаете да закупите земя в България (включително къщи със земя, парцели за развитие или земеделска земя), трябва да го направите чрез българска компания (ООД или АД), на която сте собственик или съдружник. България за бизнес ДПК учредява тази компания като част от процеса на придобиване на имот — добавяйки минимално време и разходи към цялостната сделка, докато ви дава пълна правна сигурност на собствеността.
Процесът на закупуване на имот — общ преглед
Закупуването на имот в България следва ясен, базиран на нотариус правен процес. За разлика от някои пазари, българското законодателство за имоти е добре кодифицирано и прозрачно — собствеността се прехвърля чрез регистриран нотариален акт, а Имотният регистър предоставя публично достъпна информация за собствеността. Шестте етапа по-долу обобщават стандартния процес на покупка.
1
Търсене и избор на имот
Идентифициране на подходящи имоти въз основа на вашите изисквания, бюджет и инвестиционни цели. България за бизнес ДПК работи с мрежа от доверени агенти и предприемачи във всички основни български пазари.
2
Надлежна проверка и правна проверка
Нашите адвокати проверяват правния статус на имота — собственост, тежести, ипотеки, разрешения за строеж, строителни разрешителни и кадастрална регистрация. Това е най-критичният етап от всяка българска покупка на имот.
3
Предварителен договор
Подписва се предварителен договор за покупко-продажба, обикновено с депозит от 10%. Това ангажира двете страни към сделката по договорените условия.
4
Нотариален акт
Прехвърлянето на собствеността се извършва пред нотариус чрез нотариален акт. Купувачът (или неговият представител по пълномощно) трябва да присъства. Това е правният инструмент, чрез който преминава собствеността.
5
Регистрация в Имотния регистър
Нотариусът подава акта в Агенцията по вписванията за регистрация. Регистрацията потвърждава новата собственост публично и защитава купувача срещу бъдещи претенции.
6
Данъчен и комунален превод
Регистрация при местния общински данъчен орган (за годишен данък върху имота), прехвърляне на комунални сметки (електричество, вода, газ) и — за имоти под наем — регистрация за данък върху доходите от наем.
Разходи за закупуване на имот в България
Придобиването на имот в България включва относително ниски разходи по сделката в сравнение с повечето западноевропейски пазари. Таблицата по-долу предоставя преглед на всички компоненти на разходите по придобиването.
| Разходна позиция | Описание | Ориентировъчен разход |
|---|---|---|
| Данък при придобиване (Местен данък) | 2–3% от по-високата стойност между нотариалната стойност и данъчната оценка. Ставката се определя от местната община — София е 3%, повечето други общини 2–2,5%. | 2–3% от покупната цена |
| Нотариални такси | Регулирани от Нотариалната камара — изчислени по плъзгаща скала въз основа на нотариалната стойност на имота. Обикновено по-ниски отколкото в Западна Европа. | 0,1–1,5% от покупната цена (с таван) |
| Такса за Имотния регистър | Такса за регистрация на акта в Агенцията по вписванията. | 0,1% от покупната цена |
| Правни хонорари — България за бизнес ДПК | Правна надлежна проверка, преглед на предварителния договор, присъствие при нотариус/представителство по пълномощно и формалности след приключването. | От €500–1 500, в зависимост от стойността на имота |
| Комисиона на агент за недвижими имоти (когато е приложимо) | Комисиона на агента на купувача — когато е приложимо. Много сделки в България се извършват с помощ на агент. | 1,5–3% (подлежи на договаряне, понякога платена от продавача) |
| Превод/апостил (ако документите са от чужбина) | Когато купувачът използва пълномощно или предоставя документи на чужд език, се прилагат разходи за превод и нотариална заверка. | €100–400, в зависимост от сложността |
| ОБЩИ РАЗХОДИ ПО СДЕЛКАТА (ориентировъчни) | Всички разходи по придобиването по-горе, комбинирани. | Приблизително 3–6% от покупната цена |
Разходите са ориентировъчни и варират по община, стойност на имота и специфичните обстоятелства на сделката. България за бизнес ДПК предоставя подробна оценка на разходите за всяка сделка преди възлагането. Всички професионални хонорари са без българско ДДС (20%).
Текущи данъци и такси за имоти
Собствеността на имот в България носи умерени текущи данъчни и такса задължения — значително по-ниски отколкото в повечето западноевропейски държави. Таблицата по-долу обобщава всички приложими годишни данъци и режима на данъка върху доходите от наем.
| Данък/такса | Ставка и подробности |
|---|---|
| Годишен данък върху недвижимите имоти | 0,1–0,45% от данъчната оценка на имота, определена от общината. Данъчната оценка обикновено е значително по-ниска от пазарната стойност. Годишно плащане към местната община. |
| Такса смет | Годишна такса за общинско събиране на отпадъци — варира по община и размер на имота. Обикновено няколкостотин лева годишно за стандартен апартамент. |
| Данък върху доходите от наем | Плосък данък от 10% върху получения доход от наем. Резидентите на ЕС могат да приспаднат 10% за разходи, преди да приложат данъчната ставка — ефективен данък от 10% върху 90% от наема = 9% ефективна ставка върху брутния наем. Нерезидентите подлежат на 10% данък при източника. |
| Данък върху капиталовите печалби при продажба | 10% върху печалбата — изчислена като продажна цена минус покупна цена (коригирана за инфлация и документирани разходи за придобиване). Освобождаване се прилага за продажбата на основно жилище, притежавано за 3+ години, и за два допълнителни имота, притежавани за 5+ години. |
| ДДС върху нов търговски имот | ДДС от 20% може да се начисли при продажбата на нов търговски имот от регистриран по ДДС предприемач. Не се прилага за продажби на жилищни имоти между физически лица. |
| Корпоративен данък върху имоти | Компаниите, притежаващи имоти, подлежат на същия годишен данък върху имотите като физическите лица — 0,1–0,45% от оценената стойност. Освен това разходите, свързани с имота, могат да бъдат приспадаеми за целите на корпоративния данък. |
ДЕКЛАРИРАНЕ НА ДОХОД ОТ НАЕМ: Чуждестранни лица, които притежават и дават под наем български имот, трябва да декларират и платят български данък върху дохода от наем — дори ако не пребивават в България. Резидентите на ЕС могат да подадат годишна данъчна декларация до българската НАП. Нерезидентите извън ЕС обикновено подлежат на данък при източника от българския наемател или управляващия агент. България за бизнес ДПК обработва съответствието с данъка върху дохода от наем като част от нашите текущи услуги за клиенти, притежаващи имоти.
Често задавани въпроси — недвижими имоти в България
Не. Покупката може да бъде завършена изцяло чрез пълномощно, позволяващо на нашите адвокати да подписват всички документи по сделката от ваше име — включително нотариалния акт за прехвърляне. Не е необходимо да посещавате България в никакъв момент от процеса на покупка. Пълномощното трябва да бъде нотариално заверено и апостилирано във вашата държава на пребиваване. Това е стандартна процедура, която управляваме за международни купувачи.
Задълбочена правна надлежна проверка е от съществено значение преди всяка покупка на български имот. Ключовите проверки включват: потвърждение на собствеността (че продавачът действително притежава имота); проверка за ипотеки, тежести или други обременения в Имотния регистър; потвърждение на статуса на плана и строителните разрешителни (особено за къщи и търговски имоти); проверка на кадастралния план; проверка за неплатени комунални задължения; и — за нови строежи — потвърждение на строителните разрешителни на предприемача и етапа на завършеност. България за бизнес ДПК извършва подробна правна надлежна проверка като стандартна част от всеки ангажимент за покупка на имот.
Нотариалният акт е правният инструмент, чрез който се прехвърля собствеността върху български имот. Изпълнява се пред нотариус и трябва да бъде регистриран в Агенцията по вписванията. Без регистриран нотариален акт купувачът не притежава законно имота — предварителен договор или разписка за плащане не е достатъчна. Нотариусът проверява идентичността на страните, проверява правния статус на имота към момента на подписването и подава акта за регистрация. България за бизнес ДПК присъства при нотариуса от ваше име по пълномощно.
Годишният данък върху имота обикновено е 0,1–0,45% от данъчната оценка (обикновено значително по-ниска от пазарната стойност) — обикновено няколкостотин лева годишно за стандартен апартамент. Таксата смет е няколкостотин лева годишно. За апартаменти в управлявани комплекси таксите за поддръжка покриват общи части, асансьори и охрана — обикновено €20–80/месец. Комуналните разходи (електричество, вода, газ) са значително по-ниски от западноевропейските еквиваленти.
Да. Българските собственици на имоти могат да дават под наем своите имоти — както на краткосрочна (ваканционна), така и на дългосрочна основа. Доходът от наем подлежи на плосък данък от 10% в България. Наемодателите, резиденти на ЕС, могат да приспаднат 10% за разходи, което прави ефективната ставка 9% върху брутния наем. Нерезидентите подлежат на 10% данък при източника върху плащанията за наем. За краткосрочни туристически наеми имотът или управляващата компания може да трябва да бъдат регистрирани при местните туристически органи. България за бизнес ДПК консултира относно съответствието с данъка върху доходите от наем и регистрацията за краткосрочен наем.
Българските банки предлагат ипотеки на чуждестранни купувачи — обикновено до 60–70% съотношение заем/стойност за нерезиденти, с лихвени процени, които обикновено са конкурентни в рамките на ЕС. Одобрението на ипотека за нерезиденти обаче може да бъде по-сложно — изискващо документация на български език, потвърждение на местен доход или международна оценка на доходите и подробна оценка на имота. България за бизнес ДПК може да свърже купувачи с банкови партньори с опит в ипотечни заявления от нерезиденти. Много международни купувачи предпочитат да купуват без ипотека, предвид ниските абсолютни цени в България.
От договарянето на условията до приключването, стандартна българска покупка на имот отнема 30–60 дни. Това обхваща правна надлежна проверка (1–2 седмици), предварителен договор и плащане на депозит, изготвяне на нотариалния акт (1–2 седмици) и регистрация в Имотния регистър (3–5 работни дни). Покупките на нов строеж на етап проект може да отнемат по-дълго — сроковете зависят от строителния график и структурата на етапите на плащане на предприемача. България за бизнес ДПК предоставя реалистична оценка на срока за всяка сделка в началото на нашия ангажимент.
Намерете своя български имот още днес
България за бизнес ДПК предоставя пълно съдействие при придобиване на имот — правна надлежна проверка, представителство при нотариус, данъчни консултации и връзки за управление на имоти — за чуждестранни купувачи във всички видове имоти.
Къщи
Апартаменти
Офиси
Земя
Хотели
Ресторанти
Всички региони на България
Апартаменти
Офиси
Земя
Хотели
Ресторанти
Всички региони на България
България за бизнес ДПК — вашият доверен партньор за разширяване на бизнеса и инвестиции в имоти в България. Цените на имотите, данъчните ставки и правните изисквания са актуални към 2024–2025 г. и подлежат на промяна. Този документ е само с обща информационна цел и не представлява правен или данъчен съвет. Преди сключване на каквато и да е сделка с имот трябва да се потърси независима правна консултация.