Да — за разлика от къщите (които включват земя), апартаментите могат да бъдат закупени директно от физически лица извън ЕС без българска компания. Апартаментът е единица в сграда — земята принадлежи на всички собственици на апартаменти колективно по закон (неразделна съсобственост). Тъй като лицето извън ЕС не купува земя отделно, ограничението за земя не се прилага. Това прави апартаментите най-достъпната и проста българска имотна инвестиция за граждани извън ЕС.
Купуване на апартамент в България
Пълно ръководство за чуждестранни купувачи — градски апартаменти, крайбрежни курорти и ски развития
От €25 000 апартаменти
Не се изисква компания
5–8% доходност от наем
Възможна дистанционна покупка
ПАЗАР НА АПАРТАМЕНТИ — КЛЮЧОВИ ПОКАЗАТЕЛИ
€25 хил. Студио апартаменти от — крайбрежни курорти
€800 Цена на кв.м — среден за центъра на София
5–8% Брутна доходност от наем — Черно море и ски курорти
€600 Цена на кв.м — ски апартаменти в Банско (средно)
Защо да купите апартамент в България?
Купуването на апартамент в България е най-простата и достъпна инвестиция в имот, налична за чуждестранни лица — включително граждани извън ЕС. За разлика от къщите, апартаментите не изискват българска компания за купувачи извън ЕС, тъй като апартаментната единица не включва отделен акт за земя. Процесът на покупка е идентичен с покупката на къща — нотариален акт, регистрация в Имотния регистър — но без допълнителната стъпка на учредяване на компания.
Пазарът на апартаменти в България обхваща широк спектър от възможности: студио апартаменти в курортни комплекси на Черно море от €25 000 със силна летна доходност от наем; ски апартаменти в Банско с потенциал за зимни и летни наеми; градски апартаменти в София със стабилно дългосрочно търсене за наем; и премиум апартаменти в центъра на Пловдив и Варна в нарастващите градове от второ ниво на страната. За международните инвеститори комбинацията от ниски входни цени, конкурентна доходност от наем и правна защита на ЕС прави българските апартаменти убедително инвестиционно предложение.
КЛЮЧОВО ПРЕДИМСТВО ЗА КУПУВАЧИ ИЗВЪН ЕС: Апартамент в България може да бъде закупен директно на името на физическото лице — не се изисква българска компания, независимо от националността. Това е защото апартаментът се дефинира законово като единица в сграда, а земята се притежава като неразделна съсобственост от всички собственици на апартаменти колективно — а не като отделен акт за земя на името на купувача. Това прави покупката на апартамент значително по-проста и по-евтина за лица извън ЕС в сравнение с покупката на къща.
Видове апартаменти и ценово ръководство
Цените на апартаментите в България варират значително по локация, възраст и специфика. Таблицата по-долу предоставя ръководство за основните категории апартаменти, достъпни за чуждестранни купувачи.
| Вид апартамент | Описание | Ценов диапазон | Ключови локации |
|---|---|---|---|
| Студио/1-стаен — крайбрежен курорт | Малки апартаменти в курортни комплекси на Черно море — Слънчев бряг, Златни пясъци, Свети Влас, Несебър, Созопол. Повечето са в управлявани комплекси с басейни и общи площи. Високо търсене за летен наем. | €25 000–60 000 | Слънчев бряг, Свети Влас, Златни пясъци, Елените, Равда |
| 2-стаен апартамент — крайбрежен курорт | По-големи апартаменти в добре установени крайбрежни курортни комплекси — добър потенциал за наем целогодишно в по-добрите развития. Подходящи за семейства и посетители с по-дълъг престой. | €45 000–120 000 | Свети Влас, Несебър, Созопол, Обзор, Бяла, Каварна |
| Студио/1-стаен — ски курорт (Банско) | Ски апартаменти в Банско — най-международно разпознаваемата българска ски дестинация. Силен зимен сезон и нарастваща лятна привлекателност. Модел на управляван комплекс с наемни пулове. | €30 000–80 000 | Център на Банско, район на гондолата, район Глазне |
| 2-стаен апартамент — ски курорт | По-големи ски апартаменти в Банско, Боровец и Пампорово. Добре подходящи за семейни ски ваканции и инвестиция за наем както през зимата, така и през лятото. | €55 000–180 000 | Банско, Боровец, Пампорово, район Чепеларе |
| Софийски градски апартамент — стандартен | Жилищни апартаменти в утвърдените квартали на София — Лозенец, Студентски град, Лагера, Младост. Добро търсене за наем от чужденци, дългосрочни наематели и местни жители. | €80 000–200 000 | Лозенец, Изток, Надежда, Младост, Дружба, Студентски град |
| Софийски градски апартамент — премиум | Премиум и новостроящи се апартаменти в най-търсените квартали на София — Лозенец, Изток, район Витоша. Силно търсене от дипломатическата общност, бизнес ръководители и висок клас наематели. | €150 000–500 000+ | Лозенец, Изток, Яворов, Бояна, Драгалевци (близки) |
| Апартамент в Пловдив/Варна | Градски апартаменти във втория и третия град на България — растящи пазари със силно местно търсене за наем и все по-привлекателни за международни купувачи. | €60 000–180 000 | Центъра на Пловдив, Капана, центъра на Варна, Чайка |
| Нов строеж/апартамент на етап проект | Апартаменти, закупени по време на строителството или малко преди завършването. Потенциал за капиталово поскъпване между резервацията и предаването. Изисква внимателна надлежна проверка на предприемача. | Варира по локация и предприемач | Всички основни пазари — София, крайбрежие, ски |
Правна надлежна проверка — какво проверяваме преди всяка покупка
Правната надлежна проверка е от съществено значение за покупките на апартаменти — особено за по-стари имоти в градски сгради и за покупки на нов строеж или на етап проект в курортни комплекси. България за бизнес ДПК извършва подробен преглед, преди да посъветва клиент да продължи.
| Проверка при надлежна проверка | Какво обхваща | Източник |
|---|---|---|
| Потвърждение на собствеността | Потвърждение, че продавачът притежава конкретния апартамент — проверка на Имотния регистър за регистрирания нотариален акт и потвърждение на верижната собственост до първоначалната регистрация. | Търсене в Имотния регистър |
| Проверка за тежести | Търсене на ипотеки, съдебни разпореждания, залози или други тежести, регистрирани върху апартамента. Всяка тежест трябва да бъде отстранена преди или към момента на приключването. | Търсене на тежести в Имотния регистър |
| Акт 16/Удостоверение за ползване | За апартаменти в завършени сгради — потвърждение, че сградата притежава валидно Разрешение за ползване (Акт 16/Акт 15 за по-стари сгради). Това потвърждава, че сградата е законно годна за обитаване и правилно свързана с комуналните услуги. | ДНСК или общинска строителна власт |
| Устойчивост на предприемача (нови строежи) | За покупки на етап проект или нов строеж — проверка на регистрацията на предприемача, финансовото му състояние, историята на предишни проекти и текущите строителни разрешителни. Най-критичната проверка за покупки на нов строеж. | Агенция по вписванията, Търговски регистър |
| Задължения за такса поддръжка („такса“) | Преглед на правилата на Сдружението на собствениците (Етажна собственост) — такси за поддръжка („такса“), текущи неплатени задължения, вноски във фонда на сградата и всякакви неизпълнени задължения за работи по сградата. | Документи на СС — предоставени от продавача или управляващата компания |
| Статус на общите части на сградата | Оценка на състоянието и управлението на общите части на сградата — покрив, фасада, асансьор, паркинг, обща градина. Лошото управление на сградата е често срещан проблем в по-старите български апартаментни комплекси. | Оглед на място и преглед на СС |
| Кадастрална регистрация | Потвърждение, че кадастралният идентификатор, измерената площ, етажа и номерът на апартамента съответстват на нотариалния акт. Разминаванията между кадастралния план и акта са по-често срещани от очакваното в по-стари сгради. | Записи на Кадастралната агенция |
| Статус на данъка върху имота и комуналните разходи | Потвърждение, че всички предишни годишни данъци върху имота и комунални сметки са платени. Неплатени комунални задължения могат да се прехвърлят на новия собственик в някои случаи. | Общинска данъчна служба + комунални компании |
РИСК ПРИ НОВ СТРОЕЖ И ЕТАП ПРОЕКТ: Единственият най-голям риск при покупка на български апартамент е покупката на етап проект или нов строеж от недостатъчно капитализиран или неопитен предприемач. България има история на недовършени курортни комплексни развития, при които купувачите платили депозити и поетапни плащания, но никога не получили своите апартаменти — или ги получили години по-късно и в лошо състояние. България за бизнес ДПК винаги извършва надлежна проверка на предприемача — проверявайки регистрацията на предприемача, строителното разрешително, финансовото състояние и историята на завършени проекти — преди да бъде платен всякакъв депозит. Никога не плащайте пари на предприемач без тази проверка.
Процесът на покупка на апартамент — стъпка по стъпка
1
Търсене и предварителен избор на имот
Идентифициране на апартаменти, отговарящи на вашите критерии — локация, размер, цена и инвестиционни цели. Преглеждаме предварително избраните имоти за всякакви видими притеснения преди официалния ангажимент.
Онлайн портали, нашата агентска мрежа, представяния от предприемачи
2
Правна надлежна проверка
Нашите адвокати извършват всички правни проверки — собственост, тежести, статус на Акт 16, проверки на предприемача (нови строежи), статус на таксата за поддръжка и кадастрална проверка. Предоставяме писмен доклад за надлежната проверка.
1–2 седмици от възлагането
3
Предварителен договор
Ако надлежната проверка е задоволителна, подписва се предварителен договор за покупко-продажба между купувача и продавача. Депозит — обикновено 10% — се плаща на продавача или се държи в ескроу.
10% депозит — платен чрез банков превод
4
Пълномощно (дистанционни купувачи)
Ако не можете да присъствате в България, се изготвя пълномощно, упълномощаващо нашите адвокати да подпишат нотариалния акт от ваше име, което се нотариално заверява във вашата държава и се апостилира. Предоставяме точния шаблон.
Нотариално заверено и апостилирано във вашата държава — изпратено с куриер до България
5
Нотариален акт — приключване
Нашият адвокат присъства при българския нотариус заедно с продавача. Нотариалният акт за прехвърляне се прочита, подписва и подава в Имотния регистър. Собствеността преминава на вас в момента на подписването.
Ден на приключването — България за бизнес ДПК управлява всичко
6
Регистрация в Имотния регистър
Нотариусът подава акта за регистрация. Регистрацията се потвърждава в рамките на 1–3 работни дни. Регистрираният извлек от акта потвърждава вашата собственост върху апартамента.
1–3 работни дни след нотариуса
7
Формалности след приключването
Прехвърляне на комуналните сметки на ваше име. Регистрация при местния общински данъчен орган. За имоти под наем — регистрация на дохода от наем в НАП. Връзка с управляващата компания на сградата за настройка на плащането на таксата.
1–2 седмици след регистрацията
Разходи за закупуване на апартамент
Разходите по сделката за закупуване на български апартамент са умерени — обикновено 3–5% от покупната цена — и значително по-ниски отколкото в повечето западноевропейски пазари.
| Разходна позиция | Описание | Ориентировъчен разход |
|---|---|---|
| Данък при придобиване (Местен данък) | 2–3% от по-високата стойност между договорената покупна цена или общинската данъчна оценка. Плаща се на местната община в деня на подписването на нотариалния акт. | 2–3% от покупната цена |
| Нотариална такса | Регулирана такса по плъзгаща скала. За апартамент на €40 000: приблизително €250–400. За апартамент на €100 000: приблизително €450–700. | 0,1–1,5% (регулирана, с таван) |
| Такса за Имотния регистър | 0,1% от нотариалната стойност — за регистрация на акта в Агенцията по вписванията. | 0,1% |
| Правен хонорар — България за бизнес ДПК | Правна надлежна проверка, преглед на предварителния договор, изготвяне на пълномощно (при дистанционна покупка), присъствие при нотариус и формалности след приключването. | От €400 (до €80 хил.) / От €600 (над €80 хил.) |
| ДДС върху апартаменти с нов строеж | Апартаменти с нов строеж, продавани от регистрирани по ДДС предприемачи, подлежат на 20% ДДС. Това обикновено вече е включено в цената, посочена от предприемача — винаги проверявайте. Сделки с препродажба между физически лица не подлежат на ДДС. | 20% (нови строежи — обикновено включено в цената) |
| Превод и апостил (когато е приложимо) | Нотариална заверка и апостил на пълномощно, когато купувачът подписва в своята родна държава. | €100–300 |
| Комисиона на брокер на недвижими имоти (когато е приложимо) | Когато е ангажиран агент на купувача — 2–3% от покупната цена, макар че понякога се поема от страната на продавача. | 1,5–3% (когато е приложимо) |
| ОБЩИ ОРИЕНТИРОВЪЧНИ РАЗХОДИ ПО ПРИДОБИВАНЕТО | Всички разходи по-горе, комбинирани (без ДДС, ако вече е включено в посочената цена). | Приблизително 3–5% от покупната цена |
ДДС върху апартаменти с нов строеж обикновено вече е включено в цената, посочена от предприемача — винаги проверявайте дали посочената цена включва или не включва ДДС. Данъкът при придобиване се изчислява върху по-високата стойност между договорената цена и общинската данъчна оценка.
Доходност от наем — инвестиционният случай
Българските апартаменти предлагат конкурентна доходност от наем по стандартите на ЕС — особено на пазарите на крайбрежни и ски курорти. Таблицата по-долу предоставя ориентировъчни диапазони на брутна доходност по пазар и вид наем.
| Пазар/вид наем | Обзор на пазара на наеми | Ориентировъчна брутна доходност |
|---|---|---|
| Черноморско крайбрежие — пиков летен сезон | Краткосрочните ваканционни наеми в пиков сезон (юни–септември) могат да генерират много силни седмични ставки. 1-стаен апартамент, нает за €300–500/седмица за 12–16 пикови седмици, генерира €3 600–8 000 летен доход. Търсенето извън сезона е по-ниско. | Краткосрочен сезонен: 6–10% брутно от покупната цена (концентрирано сезонно) |
| Черноморско крайбрежие — целогодишен управляван комплекс | Апартаментите в професионално управлявани курортни комплекси с управление на място и наемни пулове обикновено генерират по-предвидими целогодишни доходи — комбинирайки летен пиков доход с извънсезонни корпоративни и уикендни наеми. | 5–8% брутно от покупната цена (управляван) |
| Ски курорт Банско | Силен 4–5-месечен ски сезон (декември–април) и нарастващ летен активен сезон. Широко достъпно професионално управление на наемите. Много инвеститори достигат 6–8% брутно от покупната цена, комбинирайки зимния и летния сезон. | 6–8% брутно (зима + лято комбинирано) |
| Център на София — дългосрочен наем | Стабилно целогодишно търсене от чужденци, дипломатическа общност, професионалисти и студенти. По-ниска доходност отколкото на курортните пазари, но по-предвидим доход и по-нисък риск от незаетост. | 4–6% брутно от покупната цена (дългосрочно) |
| Пловдив и Варна — дългосрочен наем | Растящи пазари на наеми във втория и третия град на България. Нарастващо търсене от чужденци и професионални наематели. Доходността е съпоставима със София или леко по-висока в най-добрите локации. | 4–6% брутно от покупната цена |
| Краткосрочен градски наем (София, модел Airbnb) | Добре разположени софийски градски апартаменти на краткосрочни/Airbnb платформи могат да достигнат по-висока ефективна доходност отколкото дългосрочните наеми — особено по време на големи събития, пикове в бизнес пътуванията и лятото. Модел, изискващ интензивно управление. | 5–9% брутно, в зависимост от локацията и управлението |
Брутната доходност от наем се изчислява преди такси за управление, такива такси, данък върху имота и данък върху дохода. Нетната доходност след всички разходи обикновено е 60–75% от брутната стойност. Реалната доходност зависи в голяма степен от конкретната локация на апартамента, спецификацията и качеството на управлението. България за бизнес ДПК може да предостави представяния на уважавани местни компании за управление на имоти.
Разбиране на таксите за поддръжка („такса“) в българските апартаменти
Таксите за поддръжка — известни в България като „такса за поддръжка“ или разговорно като „такса“ — са важен елемент от разходите за собственост на апартамент, който международните купувачи трябва да разберат преди покупката, особено в курортни комплекси.
| Аспект | Подробности |
|---|---|
| Какво означава „такса“ | „Такса“ (такса за поддръжка) е българският термин за такси за поддръжка на кооперация или сдружение на собствениците (СС) — платими от собствениците на апартаменти в сгради с множество единици за покриване на разходите по поддръжка на общите части, услуги и инфраструктура на сградата. |
| Какво обикновено покрива „таксата“ | Почистване и поддръжка на общите части, поддръжка на асансьора, охрана (когато е приложимо), поддръжка на градината, поддръжка на плувния басейн (курортни комплекси), общи ремонти на сградата, такси на управляващата компания, застраховка на сградата. |
| Типични ставки на „такса“ | Български курортни комплекси: €500–1 500 годишно (студио/1-стаен), €800–2 500 (2-стаен). Софийски градски сгради: 20–80 лв./месец на апартамент. Висококласните управлявани курортни комплекси може да начисляват повече. |
| Задължения за плащане на „такса“ | Таксите за поддръжка са законово задължение на собствеността на апартамент в българска сграда с множество единици съгласно Закона за управление на етажната собственост. Неплащането дава на СС правни средства за защита, включително съдебен иск. |
| Неплатени задължения за „такса“ при покупка | Неплатени задължения по „таксата“ могат да бъдат проблем при покупката. Нашата надлежна проверка проверява историята на плащанията на „таксата“ и текущото неплатено салдо за всяка покупка на апартамент. |
| Управляващи компании на курортни комплекси | Много български курортни комплекси използват професионални управляващи компании, които комбинират ролята на СС с услуги по ваканционно наемане — управлявайки както сградата, така и програмата за краткосрочен наем за собствениците. |
ДОГОВОРИ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА КУРОРТЕН КОМПЛЕКС: Много апартаменти в български курортни комплекси идват със задължителен договор за управление — купувачът трябва да използва собствената управляваща компания на комплекса за поне част от годината. Тези договори могат да ограничават периодите на обитаване от собственика и да налагат специфични условия за управление на наема. Винаги изисквайте пълния договор за управление и график на „таксата“ от предприемача или продавача, преди да подпишете какъвто и да е договор за покупка. България за бизнес ДПК преглежда договорите за управление като част от нашата надлежна проверка на покупки на етап проект.
Често задавани въпроси — покупка на апартамент
Ключови въпроси, отговорени за чуждестранни купувачи, обмислящи покупка на апартамент в България.
Акт 16 (Разрешение за ползване) е финалното удостоверение за обитаване, издавано от националния строителен контролен орган (ДНСК). За апартаменти този сертификат се отнася за цялата сграда — потвърждаващ, че сградата е построена съгласно одобрените планове и е безопасна за обитаване. Без Акт 16 сграда не може законно да бъде свързана с комуналните услуги (електричество, вода, отопление), а апартаментите в нея не могат законно да бъдат обитавани или регистрирани. Винаги проверявайте статуса на Акт 16 преди покупка на всеки апартамент — особено нови строежи. Нашата надлежна проверка потвърждава това за всяка покупка.
Покупките на апартаменти на етап проект предлагат потенциал за капиталово поскъпване между резервацията и предаването, а понякога и по-гъвкави графици на плащане. Обаче те носят специфични рискове: (1) риск от неплатежоспособност на предприемача — предприемачът може да не завърши проекта; (2) забавяния в предаването; (3) промени в спецификацията; (4) невярно представяне на крайния продукт спрямо демонстрационния апартамент. За покупки на етап проект България за бизнес ДПК проверява регистрацията на предприемача, строителното разрешително, финансовото състояние и историята на изпълнени проекти, преди да бъде платен всякакъв депозит. Внимателно преглеждаме и договора на предприемача — много стандартни договори на предприемачи силно облагодетелстват предприемача.
Таксите за поддръжка (такса за поддръжка/„такса“) са годишни такси, плащани от всички собственици на апартаменти в сграда на Сдружението на собствениците (Етажна собственост) или на професионалната управляваща компания. Те покриват почистването и поддръжката на общите части, поддръжката на асансьора, застраховката на сградата, охраната и всякакви други общи услуги. В управляваните курортни комплекси те обикновено покриват също плувен басейн, градина и охранителни услуги. Плащането е задължително съгласно Закона за управление на етажната собственост. Годишните такси за поддръжка в курортните комплекси обикновено варират от €500–2 500/година, в зависимост от комплекса и размера на апартамента.
Да, в повечето случаи. Краткосрочното ваканционно наемане на български апартаменти е разрешено и широко практикувано. За апартаменти в курортни комплекси управляващата компания обикновено предлага участие в наемен пул — те управляват наемите от името на собственика за комисиона от 20–40% от дохода от наем. За градски апартаменти платформи като Airbnb и Booking.com са широко използвани. Регистрация при местните туристически органи може да се изисква в зависимост от общината и вида на наема. България за бизнес ДПК консултира относно регистрацията на краткосрочен наем и данъчното съответствие.
Не съществуват общи ограничения за препродажба на български апартамент — свободни сте да продадете по всяко време, на всеки купувач (при спазване на стандартните правни изисквания). Обаче някои договори на предприемачи за покупки на етап проект включват ограничения за препродажба преди завършването (клауза против бърза препродажба). За апартаменти в управлявани комплекси договорът за управление може да има разпоредби, засягащи управлението на наема при продажба. Преглеждаме всички такива разпоредби по време на нашата надлежна проверка. Данък върху капиталовите печалби от 10% се прилага върху печалбата от продажбата, при ограничени изключения.
Доходът от наем от български имот подлежи на български данък върху дохода с плоска ставка от 10%. Резидентите на ЕС могат да приспаднат 10% за разходи, преди да приложат данъчната ставка (ефективна ставка 9% върху брутния наем). Нерезидентите извън ЕС подлежат на 10% данък при източника. Ако апартаментът се притежава от българска компания, доходът от наем се третира като корпоративен доход и се облага с 10% корпоративен данък. Доходът от наем от български имот трябва също да бъде деклариран във вашата държава на данъчно резидентство — с наличен кредит за платения български данък съгласно приложимите спогодби за избягване на двойното данъчно облагане. България за бизнес ДПК обработва съответствието с данъка върху дохода от наем.
Нотариусът е централната фигура във всяка българска имотна сделка. В деня на приключването нотариусът прочита пълния нотариален акт на двете страни (или техните представители), проверява Имотния регистър в реално време за всякакви последни тежести, потвърждава идентичността на страните, събира данъка при придобиване и изпълнява акта. Актът след това незабавно се подава в Имотния регистър за регистрация. В България собствеността законово преминава в момента на подписването на нотариалния акт — не при плащането на цената. България за бизнес ДПК присъства при нотариуса по вашето пълномощно, ако купувате дистанционно.
Готови ли сте да купите апартамент в България?
Свържете се с България за бизнес ДПК за безплатна първоначална консултация. Ще ви насочваме от надлежната проверка до регистрираната собственост — изцяло дистанционно, без изискване за компания за купувачи извън ЕС на апартаменти.
София
Черноморско крайбрежие
Банско
Пловдив
Варна
Всички локации в България
Черноморско крайбрежие
Банско
Пловдив
Варна
Всички локации в България
България за бизнес ДПК — вашият доверен партньор за инвестиции в имоти в България. Цените на имотите, доходността от наем и правните изисквания са актуални към 2024–2025 г. Този документ е само с обща информационна цел и не представлява правен или инвестиционен съвет. Преди сключване на каквато и да е сделка с имот трябва да се потърси независима правна консултация.